APARTMAN VE SİTE YÖNETİMİ NASIL OLMALI ?...

 23.06.1965 tarih ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu bazı küçük değişiklikler yapılmış olsa da  artık miadını doldurmuştur ve bu konuda yeni bir düzenleme yapılması elzemdir, zorunludur, bir an önce konu gündeme alınmalıdır.

Apartman ve site yönetimi deyip geçmeyiniz. Apartman ve site yönetimlerinde belge düzeninin olmaması, yönetim ve denetim organizasyonunun yetersiz olması, beraberinde birçok olumsuzluğu içermektedir.

1.Çoğunlukla yönetici ve denetçiler Kat Mülkiyeti Kanunu’ndaki görev, yetki ve sorumluluklarını bilmemektedir.

2. Apartman ve site yönetimi; ne şirket, ne dernek, ne vakıf hiçbir statüsü olmayan, belge ve kayıt düzeni olmayan, cezai yaptırım uygulanmayan, hukuki bir varlığı olmayan, garip bir yapıdır.

3. Bu yapı tamamen mülk sahipleri ve/veya oturanların inisiyatifine bırakılmış, denetimsiz bir yapıdır. Yapılan denetimler “aman komşuluk ilişkileri bozulmasın” mantığıyla, üstünkörü yapılmakta veya hiç denetlenmeden denetim raporu yazılmakta ve ibra edilerek sonlandırılmaktadır.

Bazen de tam tersi uygulamalarla yıllarca mahkemelerde davalar devam etmektedir.

4. Yönetimler KDV ödememek için birçok gider ve hizmeti karşılığında fatura almamakta, bunun yerine “gider makbuzu” veya “makbuz” adı altında hiçbir kurala uymayan belgeler kullanmakta, bu ise bir taraftan vergi kaybına sebep olurken, diğer taraftan da yolsuzlukların yolunu açmaktadır.

Bizzat yaşadığım ilginç örnekler:

*Bir sitede, apartman görevlisi yok.

Temizlik işi dışardan bir şirkete verilmiş. Şirket parasını makbuzla alıyor.

“Neden fatura düzenlemiyorsunuz, siz şirket değil misiniz?” dedim.

“Abi kimse KDV ödemek istemiyor, ben de makbuz kesiyorum” dedi.

“Kaç apartmana bakıyorsunuz?” dedim.

“Elli civarında apartmanımız var. Hiçbiri fatura istemiyor.” dedi,

“Peki, apartman denetçileri bir şey demiyor mu?”

“Hayır” dedi.

“Peki, devletten bugüne kadar bir denetim gördünüz mü?”

“Hayır” dedi…

Alan razı, veren razı, devlette seyrediyor.

Böyle bir yapı olabilir mi? Bu yapı tabii ki sorun üretecek, vergi de kaçıracak, yolsuzluk da olacak, hırsızlık da olacak.

*****

Bir başka apartman, dış cephe montolama yapılacak, şirket fiyat vermiş. 780.000,00 TL

“Faturalı fiyatı mı?” dedim.

Abi fatura olursa %20 KDV ödemeniz lazım. Yani 156.000,00 TL KDV.

“Sen şirket değil misin, fatura yerine nasıl bir belge vereceksin?”

“Makbuz vereceğim. Hiçbir apartman yöneticisi fatura istemiyor” demez mi!..

“Ya, sen nasıl bir muhasebe yapıyorsun? Bu durumda satın aldığın malzemeler stokta birikmez mi?” dedim.

“Abi, sonradan bunları, inşaat şirketlerine fatura ediyoruz.” dedi.

Yani, sahte ve muhteviyatı itibariyle yanıltıcı belge düzenliyor.

156.000,00 TL iyi para, ne apartman sakinleri fatura istiyor, ne de denetçi faturayı soruyor; ne de bunu araştıran soruşturan bir birim var.

Son günlerde aidatların % 150'lere varan artışları ve mülk sahiplerinin şikâyetleri ayyuka çıkınca yetkililer harekete geçti:

“Yeni düzenlemede, her “site yönetim şirketi” artık faaliyetlerine devam edemeyecek; bu iş için belirli sertifikalar alması gerekecek. Site yönetim şirketlerini bağımsız denetçiler denetleyecekmiş. Denetçiler tarafından, mali bütçeler denetlenecekmiş. Aidat artışı ile ilgili Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yer alan oy çokluğu kararı, değiştirilerek nitelikli çoğunluk aranacakmış.” gibi konular görüşülüyor.

Bu düzenlemeler önemli olmakla birlikte yeterli değildir. Sorun sadece site yönetim şirketlerinde değil; şirketin yönetmediği siteler ne olacaktır? Bunlara yönelik bir tedbiriniz var mı?

Asıl sorun yönetim işinde değil, denetim işindedir. Yönetimin yaptığı işin doğru olup olmadığı, fiyatların uygun olup olmadığı, belgelerin, kayıtlarının ve muhasebesinin doğru olup olmadığı önemlidir. Bunu sağlamanın yolu da denetimdir.

 ****

Bana göre yapılması gerekenler şöyle olmalıdır:

TÜRMOB’ un verilerine göre Türkiye’de 136 bin (SMM) Serbest Muhasebeci Mali Müşavir vardır.

• 1. *Apartman ve sitelerin “hesap dönemi” takvim yılı olmalı veya özel hesap dönemi belirlenmeli, tüm apartman ve siteler aynı hesap dönemine tabi olmalıdır. Keyfi hesap dönemi belirlenmesine son verilmelidir.
• 2. *Apartman ve site yönetiminin, denetim işi (muhasebe işi değil) SMM’ lere verilmelidir. 10 bağımsız bölüm ve üzeri olanlar her apartman veya site denetim işi için bir SMM ile anlaşması zorunlu olmalıdır. SMM’ ler, yönetimin yaptığı iş ve işlemlerini denetlemek ve denetim raporuna bağlamakla zorunlu olmalıdır.
• 3.  * Her SMM, en fazla kaç site yönetimine bakabileceğine sınır getirilmelidir. Her 5 yılda bir denetçiler değiştirilmelidir. Serbest Muhasebeci Mali Müşavirler, apartmanın denetçisi olarak, yapılan muhasebe kayıtlarını kontrol etmek ve belgelerin VUK hükümlerine uygun olarak alınıp alınmadığını, denetim raporunda belirtmek zorunda olmalıdır. Bu konuda standart bir bilgi formu oluşturulup, denetim raporuna eklenmelidir.
• 4.   *Her apartman veya sitede kimlerin hangi tarihlerde oturduğu; kirada mı, boşta mı olduğu, hatta kaç liradan kiraya verildiği, kiranın nasıl ödendiği, gibi bilgiler denetim raporunda belirtilmelidir.
• 5.  * SMM yazdığı denetim raporlarının bir örneğini site yönetimine, bir örneğini ise Maliye Bakanlığı denetim birimine göndermek zorunlu olmalıdır.
• 6.   * Bu iş için SMM’lere apartmanın bağımsız bölüm sayısına mütenasip kademeli bir ücret tarifesi yayınlanmalıdır.
• 7.  SMM'ler yazdığı denetim raporundaki bilgilerin doğruluğundan yönetim ile birlikte sorumlu olmalıdır.
• 8.   * Apartman yöneticisinin ücretinin nasıl belirleneceği yasada yer almalı bağımsız bölüm sayısına göre artırılmalı, asgari ücretin belirli oranlarında olmalı ve bu tutara bir üst sınır getirilmelidir. (Bugünkü haliyle yöneticinin ücreti: en az aidatın yarısı olmak kaydıyla üst sınırı olmayan bir şekilde genel kurulca belirlenmektedir.)
• 9 * Yöneticinin ve denetçinin aldığı ücret vergiye tabi bir ücret midir? Bugüne kadar yönetimden aldığı ücreti vergilendiren bir yönetici veya denetçi var mıdır? Yöneticinin aldığı ücret, Gelir Vergisi Kanunu’nun 61. maddesinde tanımı yapılan ücretin tanımına girmekte midir? Maddede “Ücret, işverene tabi ve belirli bir işyerine bağlı olarak çalışanlara hizmet karşılığı verilen para ve ayınlar ile sağlanan ve para ile temsil edilebilen menfaatledir.” hükmü yer almaktadır. Bu konuda şu sorular akla gelmektedir. – seçilen yöneticinin işvereni kimdir? Yönetici bu işyerine bağlı mıdır?- Tüm bu konular, açıklığa kavuşturulması gereken hususlardır. 
• 10 * Gelir Vergisi Kanunu’nu 94. Maddesinde değişiklik yapılarak, “apartman yönetimi” açık bir ifadeyle “ tevkifat yapmakla zorunlu olanlar” arasında sayılmalıdır. Maliye Bakanlığı’nca verilen bir özelgede, apartman yönetimlerinin 94. maddede belirtilen “sair kurumlar” dan olduğu ve tevkifat yapması gerektiği belirtilmiştir. Açık olmayan ve yoruma ihtiyaç duyulan bu görüş nedeniyle birçok yönetim, tevkifat yapma zorunda olmadıklarını belirtmekte ve tevkifat yapmaktan imtina etmektedirler.

           Gelelim konunun büyüklüğüne:

1.Türkiyede kaç konut var?

2.Kaç kişinin birden fazla konutu var?

3.Kaç kişinin yazlık konutu var?

4.Bu konutların kaç tanesi apartman ve sitelerdedir.

5.Kaç işyeri var?

6.Bu işyerlerinden kaç tanesi apartman, han veya AVM içindedir?

7.Özet olarak ülkede, apartman ve site yönetimi kaç tanedir?

Böyle bir bilginin devletin arşivinde olduğunu sanmıyorum.

Hadi, biz buna topluca apartman, işyeri ve yazlık olarak toplam 2 milyon adet apartman yönetimi olduğunu varsayalım.

Bunlardan 1milyonunun da 10 ve üzeri bağımsız bölümden oluşan apartman veya site olduğunu varsayalım.

Bu 10 daire ve üzeri, 1 milyon apartman ve sitenin yönetimleri ve denetimleri için ne yapabiliriz?

Apartman yönetimini devlet yapsın demiyorum; ama devletin denetim işini mutlak bir esasa bağlaması gerekir.

Bu işlem devlete ne kazandırır?

Apartman yönetimlerinin, denetim işi için SMM’ ye yıllık ortalama 5.000 TL ödediğini varsayalım. 10 daireli apartmanda daire başına yıllık 500 TL maliyet oluşur ki buna hiç kimse itiraz etmez; hatta kat malikleri daha düzgün ve gerçek bir denetim yapıldığını kayıp ve kaçağın olmadığını bilirse daha da memnun olur.

5.000 X 1.000.000  = 5 milyar ( bütün apartmanlar 10 daire olarak kabul edilmiştir, 100 daireli 500 daireli siteler olduğunda tabii ki hesap daha da artacaktır.)

Sadece SMM' lerin tahsil ettiği KDV, % 20 KDV oranıyla, asgari 1 milyar TL yapar.

Öte yandan; apartman aidatları ortalama aylık 2.000 TL ile 15.000 TL arasındadır. Biz yine buna asgariden ortalama 4.000 TL diyelim. (Ayda 36.000 TL aidat ödeyen olduğunu biliyorum.)

4.000 X 1.000.000 = 4 milyar aylık aidat toplamı, yıllık 48 milyar, bu tutarın asgari % 50’si belgesiz ve kayıt dışı bir şekilde harcanmaktadır. Bu da 24-25 milyar yapar.

25 milyar X %20 = 5 milyar KDV kaçağı, bir o kadar da gelir vergisi kaçağı…

Öte yandan; gayrimenkul sermaye iradı yönünden de kayıp ve kaçağı sıfıra indirirsiniz. Yani özet olarak; gayrimenkul sermaye iradındaki artış hariç, bu işlem ortalama asgari 10 milyar lira devlete ek vergi sağlar. Bu hesaplamaya yöneticinin ve denetçinin aldığı ücretin vergilendirilmesi dâhil değildir.

Vergide kaynak mı istiyorsunuz, vergide adalet mi istiyorsunuz, verginin tabana yayılmasını mı istiyorsunuz, vergi kayıp ve kaçağının azalmasını mı istiyorsunuz?

Alın size adalet, alın size kaynak.

Devlet; bu konuda eğitimli, deneyimli ve bilgili 136.000 SMM kadrosundan yararlanmasını bilmelidir. Bu kadroları, boş istatistiki bilgilere boğmak yerine, ekonomiye katkı sağlayacak ve katma değer yaratacak işler vermelidir.

Bunlar için çok büyük çalışmalara da gerek yok. Kat Mülkiyeti Kanunu, Gelir Vergisi Kanunu ve Vergi Usul Kanunu’nda yapacağınız bir iki değişiklikle bunu sağlayabilirsiniz.

 

A. Uğur GÖKALP

Yeminli Mali Müşavir

11.11.2024