YURDUM HALLERİ XIV

 

KONUTUNU KISA SÜRELİ KİRALAYANLAR

 

            02 Kasım 2023 tarih ve 32357 sayılı Resmi Gazete’de 7464 sayılı “Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ilişkin Kanun” yayımlanmıştır.

             Öncelikle, 6 madde ve bir geçici maddeden oluşan bu Kanun önemli yaptırımlar ve idari para cezalarını kapsamaktadır.  Özet bilgi mahiyetinde kısa açıklamalardan sonra kendi görüşlerimi de bu yazıya sığdırmaya çalışacağım. Daha geniş bilgi için yukarıda numarasını verdiğim Resmi Gazeteye bakabilirsiniz.

             Kanuna göre;

             Konutların turizm amaçlı kiralanabilmesi için, turizm amaçlı kiralama sözleşmesi yapılmadan önce izin belgesi alınması zorunlu hale getirilmiştir. Ancak şunu da belirtelim, tek seferde yüz günden fazla süreli yapılan kiralamalar bu Kanunun kapsamı dışındadır.

              Turizm Bakanlığınca nitelikleri belirlenen plaket, turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmak zorundadır.

İzin belgesi başvurularında,

Turizm amaçlı kiralama faaliyeti yürütülmesinin uygun görüldüğüne ilişkin izin belgesine konu bağımsız bölümün bulunduğu binanın tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın ibrazı zorunludur.

Kat maliklerinden birinin, izin vermemesi halinde, kısa süreli kiralama yapılamaz.

Birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde sadece turizm amaçlı kiralama yapılan konutun bulunduğu bina için bu hüküm aranır,

            İzin belgesi örneği site yönetimine iletilmek zorundadır.

Aynı kiraya veren adına, aynı binada izin belgesi düzenlemesine konu bağımsız bölüm sayısının beşi geçmesi durumunda, başvuruda;

a) İşyeri açma ve çalışma ruhsatının,

b) Başvuruya konu binanın, birden fazla bağımsız bölüm içeren binalardan oluşan konut sitelerinde yer alması durumunda, yukarıdaki hükme ilave olarak, tüm kat malikleri tarafından oy birliği ile alınan kararın,

ibrazı zorunludur.

İzin belgesini alma yükümlülüğü kiraya verene aittir.

İzin belgesi sahibinden kiralanan konutun kullanıcılar tarafından kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiralanması veya kendi adına mesken olarak kullanılmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır.

Turizm amaçlı kiralama izin belgesi verilen konutlar hakkında  1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu hükümleri uygulanacağını da belirtelim.

Uygulanacak idari yaptırımlar

            İzinsiz kiralama faaliyetinin tespit edilmesi halinde uygulanacak idari yaptırımlar aşağıda belirlenmiştir:

a) İzin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralanan konutları kiraya verenlere, kiralama yapılan her bir konut için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için on beş gün süre verilir.

b) Verilen on beş günlük süre sonunda izin belgesi alınmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetine devam edenlere beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve izin belgesi alarak faaliyette bulunabilmesi için bir kez daha on beş gün süre verilir.

c) İzin belgesi sahibinden kiraladığı turizm amaçlı konutu kendi nam ve hesabına üçüncü kişilere kiraya verenler hakkında her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

ç) Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiraladığı konutu kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiraya verenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

d) İzin belgesi olmayan konutların turizm amaçlı kiralanmasına aracılık edenler hakkında, her bir sözleşme için yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

 

f) (a) ve (b) bentleri hükümlerinin uygulanmasına rağmen, izin belgesi bulunmaksızın turizm amaçlı kiralama faaliyetlerine devam edenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

g) Her defasında yüz günden fazla süreli kira sözleşmesi yapmasına rağmen, ilk sözleşme tarihinden itibaren bir yıl içerisinde aynı konutu dört defadan fazla kiraya verenler hakkında, bir milyon Türk lirası idari para cezası uygulanır.

 

d) Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

e) (d) bendinin uygulanmasını takiben verilen on beş günlük süre içinde alınan ödemenin iadesinin yapılmaması durumunda iki yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

f) Bakanlıkça düzenlenen plaketin turizm amaçlı kiralama yapılan konutların girişine asılmaması halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve asılması için on beş gün süre tanınır.

g) (f) bendinin uygulanmasına rağmen plaketin on beş gün içerisinde turizm amaçlı kiralama yapılan konutun girişine asılmaması durumunda, beş yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.

ğ) Yapılan denetimde, konutun izin belgesi verilmesine esas nitelikleri taşımadığının tespit edilmesi durumunda yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır ve aykırılıkların giderilmesi için on beş gün süre verilir.

Yasada yer alan cezai yaptırımların bir kısmı konutun bulunduğu mahallin en büyük mülki idare amiri, bir kısmı ise Bakanlık tarafından tayin edilir ve uygulanır.

 

GEÇİCİ 1. Maddenin yürürlüğe girdiği tarihte turizm amaçlı kiralama faaliyetinde bulunanlar tarafından, bu maddenin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren bir ay içinde (Geçici 1. Maddenin yürürlük tarihi 01.01.2024’dür) izin belgesi almak üzere Bakanlığa başvurulması zorunludur. Bu yükümlülüğe uymayanlar hakkında, ilgili ceza hükümleri uygulanır. İzin belgesi düzenlenmesi işlemleri, başvuru tarihinden itibaren üç ay içinde sonuçlandırılır. Başvurusu kabul edilmeyenler faaliyette bulunamaz, ancak bu konutların kullanıcılarının hakları sözleşme süresi sonuna kadar devam eder.

Buraya kadar olanlar Yasadan alıntılanarak özetlenmeye çalışılmıştır.

Bu Yasaya neden gerek duyulmuştur?

1.      Devlet kısa süreli kiralamaları kontrol edememektedir, bu nedenle sektörde büyük bir vergi kayıp ve kaçağı vardır.

2.      Kısa süreli kiralamalar pandemi sebebiyle daha çok tercih edilir hale gelmiş; bu durum turizm sektörünü rahatsız etmiştir.

3.      Özellikle tatil yapacak olanlar için kısa süreli konut kiralamanın cazip hale gelmesi, kısa süreli konut kiralama talebini artırmış; bu durum da kiraların fahiş bir şekilde artmasına sebep olmuştur. Kiraların fahiş bir şekilde artması da Hükümeti rahatsız etmiştir. Konut kiralarına en fazla % 25 zam yapabilirsiniz diyen hükümet, kısa süreli kiralamalara hiçbir şey yapamaz hale gelmiştir.

Olumlu yönleri: Özellikle tatil beldelerindeki sitelerde bulunan konutların çok yüksek bedellerle kiraya verilmesi sonucunda kiralayanlar maksimum faydayı sağlayabilmek için oldukça kalabalık bir şekilde konutu kullanmışlardır. Bu durum diğer konut sahiplerini rahatsız etmiştir. Haliyle bu durumdan sıkıntı çeken konut sahiplerinin bir daha kısa süreli kiralamaya için izin vereceklerini sanmıyorum.

İzin alınarak yapılan kısa süreli kiralamalarda, takip ve denetime bağlı olarak artık vergi kayıp ve kaçağı olmayacaktır. Bu uygulama, özellikle tatil beldelerinde çok fahiş olan kira bedelini nispeten düşürür.

İzin almaksızın konutun kiraya verilmesi durumunda uygulanacak cezai yaptırımlar oldukça yüksektir. Konut sahiplerinin bu cezaları göze alarak, konutunu kayıt dışı olarak kısa süreli kiraya vereceklerini sanmıyorum.

Kısa süreli kiraya vermeyi zorlaştıran bir başka cezai hüküm ise “Turizm amaçlı kiralama yapılan konutun, sözleşmeye uygun olarak kullanıcıya teslim edilmemesi halinde yüz bin Türk lirası idari para cezası uygulanır.” şeklindedir ve bu hüküm her türlü yoruma açıktır.  Örneğin, konutu havuzlu olarak kiraya verdiniz, şu veya bu gerekçeyle havuzun hizmete kapalı olması ve kiralayanın havuzdan yararlanamaması halinde, kiralayanın kira bedelini isteme hakkı doğacak ve alınan ücretin on beş gün içinde iade edilmesi gerekecektir.  Alınan kira bedelinin İade edilmemesi hali 200.000 ₺ cezayı içermektedir. Bunu göze alacak konut sahibinin olacağını sanmıyorum.

Turizm Bakanlığının bugünkü personeliyle konuyu takip edebileceğini sanmıyorum; bu konunun takip ve denetimi son derece önemlidir.

Son söz: Konutunu kısa süreli kiraya verenler, bir bardak su içebilirsiniz…

A.Uğur GÖKALP

06.11.2023